Calculadora de ganancia de capital por venta de casa

La mayoría de los dueños que venden su vivienda principal no pagan impuesto federal sobre la ganancia, gracias a la exclusión de la Sección 121 del código tributario. Esta calculadora de ganancia de capital por venta de casa le muestra su ganancia, cuánto podría cubrir la exclusión y cuánto podría quedar como ganancia gravable.

Cómo usar esta calculadora

1. Precio de venta. Ingrese el precio del contrato. Aparece en su documento de cierre o en el Formulario 1099-S.
2. Costos de venta. Sume comisiones, publicidad, honorarios legales y costos parecidos de la parte del vendedor en el documento de cierre.
3. Precio de compra. Ingrese lo que pagó. La Publicación 523 del IRS explica qué costos de la compra se pueden sumar a la base.
4. Mejoras de capital. Sume los recibos de ampliaciones, techo nuevo, sistemas nuevos y otras mejoras. Guárdelos: puede necesitarlos si el IRS pregunta.
5. Estado civil. Elija soltero o casados que declaran juntos.
6. Pruebas. Elija “Sí” solo si cumple las pruebas de propiedad y de uso (24 meses cada una en los 5 años antes de la venta) y no usó la exclusión en otra venta en los últimos 2 años.

Cómo funciona esta calculadora

Monto realizado = Precio de venta − Costos de venta
Base ajustada = Precio de compra + Mejoras de capital
Ganancia = Monto realizado − Base ajustada
Límite = $500,000 (conjunta) o $250,000 (soltero), o $0 si no califica
Excluido = el menor entre Ganancia y Límite (nunca menos de $0)
Ganancia gravable = Ganancia − Excluido (nunca menos de $0)

Si la ganancia es negativa, tuvo una pérdida. La pérdida en la venta de su vivienda personal no es deducible, y la herramienta muestra una ganancia gravable de $0.

Ejemplos prácticos

Son ejemplos hipotéticos con números sencillos.

Ejemplo 1 (valores predeterminados). Una pareja casada que declara en conjunto vende en $650,000, paga $40,000 de costos de venta, compró en $300,000 y gastó $30,000 en mejoras. Cumple ambas pruebas.

• Monto realizado: $650,000 − $40,000 = $610,000
• Base ajustada: $300,000 + $30,000 = $330,000
• Ganancia: $610,000 − $330,000 = $280,000
• Excluido: el menor entre $280,000 y $500,000 = $280,000
• Ganancia gravable: $0

Ejemplo 2 (persona soltera). Los mismos números, pero quien vende declara como soltero.

• Ganancia: $280,000
• Excluido: el menor entre $280,000 y $250,000 = $250,000
• Ganancia gravable: $30,000

Si esa persona no cumpliera las pruebas, la exclusión sería $0 y los $280,000 completos aparecerían como ganancia gravable.

Qué significa su resultado

Una ganancia gravable de $0 normalmente significa que no paga impuesto federal por la venta, aunque quizás tenga que declararla. Si es mayor de $0, se suma a sus ingresos del año como ganancia de capital. El impuesto depende de sus ingresos, por eso la herramienta no calcula el monto en dólares.

Reglas que cambian el resultado

• Pruebas de propiedad y uso. Necesita 24 meses como dueño y 24 meses viviendo en la casa como vivienda principal dentro de los 5 años antes de la venta. No tienen que ser los mismos 24 meses (IRS, Tema 701).
• Una vez cada 2 años. En general no puede usar la exclusión si ya la usó con otra casa en los últimos 2 años.
• Exclusión parcial. Un cambio de trabajo, un motivo de salud o un hecho imprevisto, como un divorcio o la pérdida del empleo, puede permitir una exclusión reducida (IRS, Pub. 523).
• Servicio militar y similares. Los miembros de los servicios uniformados, del Servicio Exterior o de la comunidad de inteligencia en servicio prolongado calificado pueden suspender el período de 5 años hasta 10 años.
• Tasas. Las ganancias a largo plazo en general pagan 0%, 15% o 20%; las de bienes tenidos un año o menos pagan como ingreso ordinario (IRS, Tema 409).
• Impuesto estatal. Muchos estados gravan las ganancias de capital como ingreso; consulte al departamento de impuestos de su estado.

Errores comunes

• Contar reparaciones, como pintar o arreglar una fuga, como mejoras.
• Olvidar restar los costos de venta.
• Suponer que si un cónyuge no vivió en la casa, igual califican los dos para $500,000.
• Tirar los recibos de las mejoras.
• No declarar la venta cuando se emitió un Formulario 1099-S.

Límites y cuándo pedir ayuda

La herramienta solo hace el cálculo básico de la Sección 121. No calcula exclusiones parciales, depreciación por oficina en casa o alquiler, períodos de uso no calificado, casas heredadas o regaladas, ni impuestos estatales. Al vender también cambia su situación del impuesto a la propiedad; vea nuestra guía del impuesto a la propiedad. Para su declaración real, use la Publicación 523 del IRS y hable con un contador público (CPA) o un agente inscrito (enrolled agent).