Impuesto a la propiedad en EE. UU.: guía para propietarios nuevos

El impuesto a la propiedad es, para muchas familias, el gasto más grande de la casa después de la hipoteca. No lo cobra el gobierno federal, sino su condado, su ciudad y su distrito escolar, y por eso las reglas cambian mucho de un lugar a otro. En esta guía le explicamos, paso a paso, cómo se calcula, qué exenciones puede pedir, cómo apelar un avalúo alto y cómo se paga.

¿Qué es el impuesto a la propiedad y quién lo cobra?

El impuesto a la propiedad (en inglés, property tax) es un impuesto anual sobre el terreno y la casa que usted posee. Lo cobran gobiernos locales para pagar escuelas, policía, bomberos, calles y bibliotecas. Su factura suele sumar varias tasas: la del condado, la de la ciudad, la del distrito escolar y, a veces, la de distritos especiales.

Cada estado decide las reglas generales y cada localidad fija su propia tasa. Por eso dos casas del mismo precio pueden pagar cantidades muy distintas en ciudades vecinas. USAGov en Español resume que cada estado tiene su propio sistema de impuestos y que conviene consultar a la agencia estatal o local (USAGov).

¿Cómo se calcula el impuesto a la propiedad?

La fórmula básica es sencilla: valor gravable por tasa de impuesto. El valor gravable es el valor tasado de su casa menos las exenciones que le correspondan. La tasa la fijan cada año los gobiernos locales y puede expresarse como porcentaje o en mills (milésimas).

¿Qué es una tasa en mills (millage rate)?

Un mill equivale a $1 de impuesto por cada $1,000 de valor gravable. Una tasa de 15 mills es lo mismo que 1.5 %. Si su factura muestra varias tasas, súmelas para ver la tasa total.

Un ejemplo con números

Ejemplo hipotético, solo para ilustrar la fórmula:

1. Valor tasado de la casa: $300,000.
2. Exención homestead hipotética: $50,000.
3. Valor gravable: $300,000 − $50,000 = $250,000.
4. Tasa total: 15 mills (1.5 %).
5. Impuesto anual: $250,000 × 0.015 = $3,750, es decir, unos $312.50 al mes.

Sin la exención, el mismo cálculo daría $300,000 × 0.015 = $4,500. La diferencia de $750 al año muestra por qué vale la pena pedir todas las exenciones a las que tenga derecho.

¿Qué exenciones puede pedir, como la homestead?

La exención más común es la homestead exemption (exención de vivienda principal). Reduce el valor gravable de la casa donde usted vive de forma permanente. Muchos estados también ofrecen exenciones adicionales para personas mayores, personas con discapacidad y veteranos.

Los montos varían mucho. Dos ejemplos reales de 2026:

• Texas: la exención homestead del distrito escolar subió a $140,000 después de que los votantes la aprobaran, según la Contraloría de Texas (Contraloría de Texas). Además, las entidades locales pueden ofrecer una exención opcional de hasta 20 % del valor (exenciones). La Contraloría tiene una sección de páginas en español y el formulario de solicitud tiene versión en español.
• Florida: la exención homestead puede bajar el valor gravable hasta en $50,000 y hace que la casa califique para el límite Save Our Homes (Florida Department of Revenue). Ese límite impide que el valor tasado de la vivienda suba cada año más de 3 % o del cambio en el índice de precios al consumidor, lo que sea menor (guía Save Our Homes).

Cómo solicitar la exención

1. Busque el sitio web del tasador o distrito de avalúo de su condado.
2. Descargue el formulario de exención de vivienda principal (pregunte si existe en español).
3. Prepare su licencia de conducir o identificación estatal con la dirección de la casa.
4. Presente la solicitud antes de la fecha límite y guarde una copia.
5. Revise el siguiente aviso de avalúo para confirmar que la exención aparece.

¿Cómo se apela un avalúo demasiado alto?

Si cree que el valor tasado de su casa es mayor que su valor real de mercado, puede presentar una apelación (en algunos estados se llama protest). Primero se revisa de manera informal y, si no hay acuerdo, una junta local escucha su caso. El plazo es corto, así que actúe en cuanto reciba el aviso.

En Texas, por ejemplo, la protesta normalmente se presenta ante la junta de revisión de avalúos (appraisal review board) a más tardar el 15 de mayo o 30 días después del aviso, lo que ocurra más tarde. Antes de la audiencia puede pedir una reunión informal con el distrito, y si no está de acuerdo con la decisión de la junta, existen otras vías de apelación (Contraloría de Texas). Otros estados tienen juntas con otros nombres y fechas distintas.

Qué pruebas ayudan

• Ventas recientes de casas parecidas en su vecindario.
• Errores en la ficha de su casa: pies cuadrados (square feet), número de baños, año de construcción.
• Fotos de daños o problemas que bajen el valor (techo, cimientos, humedad).
• Un avalúo profesional reciente, si lo tiene.

Apelar el valor no es lo mismo que discutir la tasa. La tasa la fijan los gobiernos locales en audiencias públicas de presupuesto; si le preocupa, esas reuniones están abiertas al público.

¿Cómo se paga el impuesto a la propiedad?

Hay dos formas principales. Si tiene una cuenta escrow (de depósito en garantía) en su hipoteca, su compañía hipotecaria cobra una parte cada mes y paga la factura por usted. Si no tiene escrow, usted recibe la factura y la paga directamente al recaudador del condado, a veces en una o dos cuotas al año.

Aunque tenga escrow, usted sigue siendo el dueño y el responsable. Si su impuesto sube, el pago mensual de la hipoteca también subirá en el siguiente análisis anual. Lo explicamos en nuestra guía sobre la cuenta escrow de la hipoteca y por qué cambia su pago. Si apela con éxito o recibe una exención nueva, avísele a su compañía hipotecaria para que ajuste el cálculo.

¿Se puede deducir en la declaración federal?

Sí, si detalla sus deducciones en el Anexo A. El IRS explica en español qué impuestos estatales y locales sobre bienes inmuebles son deducibles (IRS, Tema 503). Para el año fiscal 2026, el límite combinado de impuestos estatales y locales es de $40,400 ($20,200 si es casado y declara por separado); ese límite se reduce cuando el ingreso bruto ajustado modificado pasa de $505,000, pero no baja de $10,000 (IRS). Si toma la deducción estándar, no puede deducir aparte el impuesto a la propiedad. Para su caso particular, consulte a un preparador de impuestos.

¿Qué debe revisar cada año?

Un calendario sencillo le ayuda a no perder dinero ni fechas:

1. Cuando llegue el aviso de avalúo: compare el valor con ventas recientes y confirme que aparecen sus exenciones.
2. Antes de la fecha límite de apelación: decida si apela y reúna pruebas.
3. Cuando llegue la factura: revise la tasa total y cualquier cargo nuevo.
4. Cuando llegue el estado anual de escrow: confirme que la compañía pagó a tiempo y que usó la cifra correcta.
5. Si cumple 65 años, tiene una discapacidad o es veterano: pregunte por exenciones adicionales.

El impuesto a la propiedad y el seguro suelen subir al mismo tiempo, así que también conviene revisar qué cubre su seguro de vivienda cuando renueve la póliza. Y si una apelación le ahorra dinero, puede destinarlo a reparaciones; lea antes cómo contratar a un contratista sin caer en estafas.

Esta guía es educativa y no reemplaza la asesoría de un profesional de impuestos o de la oficina de su condado. Puede conocer cómo verificamos cada dato en nuestra política editorial.