更新于
快速步骤
- 输入房屋当前的市场价值。
- 选择每年预算比例：从1%左右开始，房龄较老或气候恶劣时调高。
- 输入居住面积（平方英尺），查看每平方英尺1美元的对照数。
- 对比每月金额、1%到4%区间和面积对照数。
- 设置每月自动转账，记录一年实际支出后再调整。
如何使用本计算器
只需要三个数字，每个都能在几分钟内找到。
- 房屋价值。 填写房子现在大概能卖多少钱。可以用最近的估价报告、一两年内买房时的成交价，或县政府评估通知上的市场价值。不要填房贷余额。
- 每年预算比例。 即每年打算花在维护上的钱占房屋价值的比例。房子较新、状况好，可从1%左右开始；房龄超过约20年、气候恶劣，或屋顶、暖气、热水器接近使用寿命末期，可提高到2%或更多。
- 居住面积。 可在房源信息、估价报告或县政府房产记录中找到，用于第二种按面积的对照估算。
计算器会给出每年预算、每月应存金额、1%到4%的宽区间，以及每平方英尺1美元的对照数。建议把每月金额设为自动转入一个单独的储蓄账户，等洗碗机坏了或需要清理排水槽时，钱就在那里。想了解第一年的整体开支，可以看我们的买房第一年预算指南。
计算方法
本计算器使用两条常见的经验法则：按房屋价值的百分比，以及按每平方英尺的金额。同时显示1%和4%两个端点，方便您看到自己的选择处在什么位置。
每年预算 = 房屋价值 × 预算比例 ÷ 100
每月金额 = 每年预算 ÷ 12
区间下限(1%) = 房屋价值 × 0.01
区间上限(4%) = 房屋价值 × 0.04
面积对照数 = 平方英尺 × 1美元
这些法则都不是官方数据或行业标准，只是帮您得到一个初步数字，之后再用实际支出来检验。
计算示例
示例一（假设情况，使用计算器默认值）： 房屋价值35万美元，预算比例2%，居住面积1,800平方英尺。
- 每年预算：350,000 × 2 ÷ 100 = 7,000美元
- 每月金额：7,000 ÷ 12 = 583.33美元
- 区间下限：350,000 × 0.01 = 3,500美元
- 区间上限：350,000 × 0.04 = 14,000美元
- 面积对照数：1,800 × 1 = 1,800美元
2%的结果远高于面积对照数。如果房子比较新，2%可能偏多；如果房子老、系统老化，这个余量就有意义。
示例二（假设情况，较小较新的房子）： 房龄5年，价值25万美元，选择1%，面积1,400平方英尺。
- 每年预算：250,000 × 1 ÷ 100 = 2,500美元
- 每月金额：2,500 ÷ 12 = 208.33美元
- 区间下限 2,500美元，上限 250,000 × 0.04 = 10,000美元
- 面积对照数：1,400 × 1 = 1,400美元
两种方法结果比较接近，说明每年1,400到2,500美元可以作为新房的初步目标。
结果解读
每月金额是储蓄目标，不是账单。有些月份一分钱不花，然后一次维修就会用掉几个月的积蓄，这很正常。
区间可以看作房子风险高低的参考：新房从下限起步即可；老房或已知某个主要系统老化，应瞄准区间中段或上段。一年后把实际支出和目标对比，自己的记录比任何经验法则都准。作为参考，2023年美国住房调查（American Housing Survey）显示，2021至2023年间房主在房屋改良上的支出中位数为6,500美元，屋顶项目的支出中位数为10,000美元（美国人口普查局与HUD）。
影响结果的规则
- 保险不赔日常维护。 房屋保险针对突发的承保损失。例如，德州保险局将正常磨损列为大多数保单不承保的项目（TDI）。请查看自己保单的除外条款，也可阅读我们的美国房屋保险指南。
- 系统年龄比房价更关键。 ENERGY STAR建议，热泵或空调使用超过10年、锅炉或暖气炉超过15年时，就可以考虑更换（ENERGY STAR）。
- 业主协会（HOA）。 公寓或很多联排社区由协会用会费负责部分外部维修，具体由社区管理文件规定。详见我们的HOA指南。
- 税务。 IRS第523号出版物规定，日常维修和保养不计入税基，改良工程则可以计入（IRS）。这影响的是该保留哪些收据。
常见错误
- 把经验法则当成保证。 屋顶坏掉的那一年，1%可能远远不够。
- 和应急基金混在一起。 两笔钱要分开，以免修完房子后失业时没有缓冲。美国消费者金融保护局（CFPB）的应急基金指南（英文）介绍了如何建立这笔钱。
- 省掉便宜的日常保养。 按ENERGY STAR保养清单定期换滤网、每年检修暖通系统，可以避免昂贵的故障。
- 用房贷余额代替房屋价值。 这会无故压低预算。
- 把维修钱花在装修升级上。 厨房翻新是另一个目标，维修储备要专款专用。
对比表
以下为假设数字：房屋价值35万美元，面积1,800平方英尺。
| 方法 | 公式 | 每年结果 | 适用情况 | 不足 |
|---|---|---|---|---|
| 房屋价值的1% | 价值 × 0.01 | 3,500美元 | 状况良好的新房 | 高房价地区容易偏高 |
| 房屋价值的2%（默认） | 价值 × 0.02 | 7,000美元 | 房龄不明的房子 | 对新房可能偏多 |
| 房屋价值的4% | 价值 × 0.04 | 14,000美元 | 多个系统老化的老房 | 对多数新房过高 |
| 每平方英尺1美元 | 面积 × 1 | 1,800美元 | 比较不同房价地区的房子 | 忽略房龄、气候和状况 |
| 自己的实际记录 | 过去12个月支出 | 因房而异 | 住满一年后的所有人 | 漏掉少见的大额更换 |
局限与何时寻求帮助
本工具看不到您的房子，不知道屋顶有多老、当地人工多贵、气候如何，也不知道是否已有大修在即。它不考虑通货膨胀，也不安排大项目的更换时间；这些请用房屋维修储备金计算器。东西坏了时，可用修还是换计算器比较方案。
涉及金额较大时请寻求专业帮助：房屋检查员（home inspector）可以判断哪些系统接近寿命末期；持牌承包商（licensed contractor）可以给出当地的真实报价；如果不确定维护预算如何与其他理财目标配合，可以咨询按小时或固定费用收费的理财规划师。
常见问题
美国房子每年要预留多少维护费？
常见的起点是每年房屋价值的1%到4%。这只是粗略的经验法则，不是标准。较新且状况好的房子可能用不了这么多，房龄老、系统老化的房子可能需要更多。
什么是房屋维护的“1%法则”？
指每年预留约房屋价值1%的钱用于维护。它只是一个快速估算方法，并非事实。维修成本更多取决于房龄和面积，而不是房价。
为什么计算器默认用2%？
2%是1%到4%区间内的一个假设性中间值，适合还不太了解房龄和状况的房子，留有一定余量。请根据自己的房子修改。
按面积估算和按比例估算，哪个更好？
两者没有优劣之分，只是角度不同。按面积估算与房子大小挂钩，在房价高的地区可以避免1%法则算得过高。如果两个数字相差很大，请重点检查房龄和主要系统。
维护预算包括换屋顶这类大项目吗？
只包括一部分。换屋顶或更换暖通空调（HVAC）的花费可能超过一年的预算。这类大项目最好另设一个专项储备金，可以用我们的房屋维修储备金计算器来规划。
房屋保险会赔维护费用吗？
不会赔日常维护。房屋保险针对的是突发的、属于承保范围的损失。例如，德州保险局（Texas Department of Insurance）将正常磨损列为大多数保单不承保的项目。
维护费用能抵税吗？
自住房一般不能。美国国税局（IRS）第523号出版物说明，保持房屋良好状态的维修和保养不计入房屋的税基（basis），而增加价值或延长房屋寿命的改良（improvements）可以计入。请保留改良工程的收据。
当年没花完的维护钱怎么办？
留着继续累积。维护支出很不均匀，平静的一年之后常会遇到花费较大的一年。
资料来源
- Home Improvements (2023 American Housing Survey infographic) · U.S. Census Bureau and U.S. Department of Housing and Urban Development · 查阅于
- When is it time to replace? · ENERGY STAR (U.S. EPA and U.S. Department of Energy) · 查阅于
- Maintenance Checklist · ENERGY STAR (U.S. EPA and U.S. Department of Energy) · 查阅于
- Publication 523, Selling Your Home · Internal Revenue Service · 查阅于
- Homeowners Insurance Guide · Texas Department of Insurance · 查阅于
- An essential guide to building an emergency fund · Consumer Financial Protection Bureau · 查阅于