HOA储备金计算器：查看储备金充足率

屋主协会（HOA）的储备金（reserve fund）用来支付屋顶、道路、电梯等公共设施的大额维修和更换。这个HOA储备金计算器把储备金研究中的两个数字，换算成储备金充足率、粗略健康评估和每户缺口，帮助您在特别摊派到来之前判断风险。

如何使用本计算器

1. 取得储备金研究：向董事会或物业管理公司索取最新的储备金研究（reserve study）和资产负债表。买房时，这些文件通常在转售披露材料里。
2. 储备金余额：填写储备金账户里的现金，不要算上日常运营账户。
3. 完全充足余额：填写储备金研究中的数字。它表示：如果协会随着各项设施磨损而稳定存钱，到现在应该存够的金额。
4. 户数：填写共同分担费用的单位或住户数。

计算方法

计算器用储备金余额除以完全充足余额，得到充足率；两者之差就是缺口；缺口再平均分到每户。

充足率     = 储备金余额 ÷ 完全充足余额 × 100
缺口       = 完全充足余额 − 储备金余额（最低为0）
每户缺口   = 缺口 ÷ 户数
健康评估   = 低于30%偏弱 · 30%至70%以下一般 · 70%及以上较强

加州房地产局的储备金研究指南用“充足率”来衡量储备金强弱，并介绍了让储备金保持在接近100%的“完全充足”目标（California DRE）。30%和70%这两个分界线只是行业经验法则，不是法律。

计算示例

以下示例均为假设，工具默认值只是示例。

示例1（工具默认值）：储备金$450,000，完全充足余额$1,000,000，共120户。

• 充足率：$450,000 ÷ $1,000,000 × 100 = 45%，属于一般。
• 缺口：$1,000,000 − $450,000 = $550,000。
• 每户：$550,000 ÷ 120 = $4,583。

示例2（储备更充足）：同一社区，储备金为$750,000。

• 充足率：75%，属于较强。
• 缺口：$250,000，每户约**$2,083**。

如果同一个HOA只存了$200,000，充足率仅20%（偏弱），缺口$800,000，每户约**$6,667**。

结果解读

充足率只是某一时刻的快照，应与储备金研究中的筹资计划（funding plan）一起看，后者显示协会每年打算存入多少钱。

• 偏弱（低于30%）：协会可能拿不出下一个大项目的钱。请在会议纪要中留意加价、借款或特别摊派的讨论。
• 一般（30%到70%以下）：很多社区都处在这个区间，关键是筹资计划能否按时补上缺口。
• 较强（70%及以上）：处境较好，但仍要确认研究是最近做的、成本估算合理。

每户缺口只是显示规模，并不是账单。想知道加价或摊派对您预算的影响，可以用HOA费用计算器。

影响结果的规则

• 加州：加州房地产局的指南引用了相关规定：董事会至少每三年要对可到达的主要公共设施做一次认真、合理的目视检查（California DRE）；董事会还须在财年结束前30到90天把预算发给业主（California DRE）。
• 佛罗里达州：三层及以上住宅公寓楼至少每10年要完成一次结构完整性储备金研究。对2024年12月31日及以后通过的预算，业主一般不能投票取消或减少这些项目的储备金，仅有少数例外（Florida Statutes 718.112）。
• 科罗拉多州：州法不要求HOA做储备金研究，但协会必须制定关于储备金研究和储备金投资的政策（Colorado DRE）。
• 管理文件：任何特别摊派如何在业主间分摊，由您的CC&Rs等管理文件决定。

常见错误

• 把所有银行账户加在一起，而不是只算储备金账户。
• 拿储备金和“全部设施的重置成本”比，而不是和完全充足余额比，这样几乎每个HOA都会显得偏弱。
• 依赖过时的储备金研究。建筑成本会变，旧研究可能让协会看起来比实际更健康。
• 把分档当作保证。充足率75%的协会，如果大项目提前损坏，同样可能摊派。
• 把每户缺口当成自己的账单。

对比表

以下均假设完全充足余额为$1,000,000、共120户。

局限与何时寻求帮助

本工具只使用您输入的数字，不知道每项设施何时到期、协会存钱的速度，也不知道研究中的成本是否过时。一个充足率40%但计划扎实的协会，可能比一个充足率60%、明年就要换屋顶的协会更安全。

请阅读完整的储备金研究和近期会议纪要，并询问董事会打算如何补上缺口。如果正在买房，可以请您的经纪人或房地产律师在成交前帮您审阅HOA文件。更多背景知识请看HOA完全指南。